Beleihungsauslauf einfach erklärt
- Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwerts Sie mit dem Kredit finanzieren. 320.000 € Kredit bei 400.000 € Kaufpreis = 80 %.
- Je niedriger der Wert, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto günstiger meist der Zins.
- Viele Banken haben Zinsstufen, etwa bis 60 %, bis 80 % und bis 90 %. Knapp über einer Stufe zu liegen, kann teuer werden.
- Banken rechnen oft mit einem Beleihungswert etwas unter dem Kaufpreis. Ihr Prozentwert fällt bei der Bank dann höher aus.
1. Was der Beleihungsauslauf ist
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, dient sie der Bank als Sicherheit. Der Beleihungsauslauf (auch Beleihungsquote) sagt, wie viel Prozent dieser Sicherheit Ihr Kredit „ausschöpft“:
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Wert der Immobilie × 100
Beispiel: 320.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 80 %
Bei 80 % finanzieren Sie also vier Fünftel des Werts mit Kredit, ein Fünftel mit eigenem Geld. Müssen Kaufnebenkosten oder eine Renovierung mitfinanziert werden, kann der Wert auch über 100 % liegen – man spricht dann von einer Vollfinanzierung.
Im Rechner: Der Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen den Beleihungsauslauf gleich bei den Angaben zu Ihrer Immobilie an – bezogen auf den Kaufpreis.
2. Kaufpreis oder Beleihungswert?
Hier liegt eine kleine Falle. Banken rechnen meist nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert: einem vorsichtig geschätzten Wert, den die Immobilie auch in schlechteren Zeiten voraussichtlich noch hätte. Er liegt oft etwas unter dem Kaufpreis.
Derselbe Kredit kann also bei der Bank in eine höhere Stufe rutschen, als Sie dachten. Fragen Sie deshalb nach, mit welchem Wert Ihre Bank rechnet.
3. Zinsstufen: Warum die Prozentzahl den Zins bestimmt
Je mehr eigenes Geld drinsteckt, desto sicherer ist der Kredit für die Bank: Selbst wenn sie die Immobilie verkaufen müsste, bekäme sie ihr Geld wahrscheinlich zurück. Viele Banken staffeln ihre Zinsen deshalb nach dem Beleihungsauslauf – häufig mit Grenzen bei 60 %, 80 % und 90 %. Die 60-%-Grenze ist kein Zufall: Bis dahin dürfen Banken Immobilienkredite für besonders sichere Pfandbriefe nutzen, und das macht diesen Teil für sie günstig.
Wie groß die Aufschläge sind, ist von Bank zu Bank verschieden und ändert sich mit dem Zinsniveau. Es lohnt sich, gezielt danach zu fragen.
4. Beispiel: 12.000 € mehr Eigenkapital
Kaufpreis 400.000 €. Angenommen, Ihre Bank verlangt bis 80 % Beleihung 3,6 % Zins und darüber 3,9 %. In beiden Fällen 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung:
| Kredit 330.000 € (82,5 %) | Kredit 318.000 € (79,5 %) | |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,9 % | 3,6 % |
| Monatsrate | 1.622,50 € | 1.484,00 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 114.138 € | 101.662 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 249.438 € | 241.582 € |
Annahmen zu den Zinsstufen nur als Beispiel. Berechnet mit dem Kreditrechner auf dieser Website. Werte gerundet.
Mit 12.000 € mehr Eigenkapital sparen Sie in den ersten 10 Jahren rund 12.500 € Zinsen – mehr als die 12.000 € selbst. Davon kommen nur rund 4.150 € daher, dass der Kredit kleiner ist. Der größere Teil, rund 8.300 €, kommt vom niedrigeren Zins. Dazu ist die Rate 138,50 € niedriger und die Restschuld nach 10 Jahren fast 7.900 € kleiner.
Wie hoch ist Ihr Beleihungsauslauf? Der Baufinanzierungsrechner zeigt ihn mit Ihren Zahlen.
Zum Baufinanzierungsrechner5. Was Sie daraus machen können
- Stufen erfragen: Fragen Sie Ihre Bank, ab welchem Beleihungsauslauf sich der Zins ändert – und mit welchem Wert sie rechnet.
- Knapp über einer Grenze? Prüfen Sie, ob etwas mehr Eigenkapital Sie unter die Stufe bringt. Das kann sich mehr lohnen als jede Geldanlage, wie das Beispiel zeigt.
- Nicht alles reinstecken: Eine Rücklage für Reparaturen und Notfälle sollte trotzdem bleiben.
- Erspartes lieber anlegen? Ob sich das lohnt, hängt stark vom Zinsaufschlag ab – mehr dazu im Ratgeber Eigenkapital ins Haus oder in ETF anlegen?
Weitere Begriffe rund um die Baufinanzierung erklärt das Kredit-Lexikon. Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt einplanen sollten, lesen Sie unter Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Quellen und weiterführende Informationen
- § 14 PfandBG – Beleihungsgrenze von 60 % für Pfandbriefe
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Kreditvertrags.