Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Von Philipp Barth · zuletzt aktualisiert: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten

1. Schritt 1: Welche Rate ist tragbar?

Beginnen Sie mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung: Einnahmen minus alle festen und variablen Ausgaben – ohne die bisherige Miete. Was übrig bleibt, abzüglich eines Sicherheitspuffers, steht für die Kreditrate und die Nebenkosten des Wohnens zur Verfügung. Als grobe Orientierung wird oft genannt, dass die Rate 30 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Je höher das Einkommen und je geringer die übrigen Ausgaben, desto eher ist der obere Wert tragbar.

Bedenken Sie: Als Eigentümer zahlen Sie zusätzlich zur Rate Grundsteuer, Versicherungen und Rücklagen für Reparaturen – Kosten, die ein Mieter nicht direkt trägt.

Eine schnelle Orientierung gibt der Budget-Check: Sie tragen Einnahmen und Ausgaben ein und sehen, welche Rate frei wäre und welcher Kaufpreis sich daraus rechnerisch ergibt.

2. Schritt 2: Welches Darlehen ergibt sich daraus?

Bei einem Annuitätendarlehen ergibt sich die Monatsrate aus Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Umgekehrt lässt sich aus einer tragbaren Rate der mögliche Darlehensbetrag abschätzen:

Darlehen ≈ Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung)

Beispiel mit 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung, Rate = 35 % des Nettoeinkommens:

* Kaufpreis so gewählt, dass Darlehen + Eigenkapital den Kaufpreis und rund 12,07 % Kaufnebenkosten decken (Grunderwerbsteuer 6,5 % wie in NRW, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler). Eigene Berechnung, gerundet.

Wählen Sie eine höhere Tilgung, sinkt das mögliche Darlehen bei gleicher Rate: Mit 3 % statt 2 % Tilgung wären es bei 1.575 € Rate nur noch rund 286.400 € – dafür sind Sie deutlich früher schuldenfrei. Mehr dazu im Artikel Anfängliche Tilgung.

3. Schritt 3: Vom Darlehen zum Kaufpreis

Darlehen und Eigenkapital zusammen müssen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten decken. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, sind das etwa 5 bis 13 % des Kaufpreises. Der Baufinanzierungsrechner rechnet diese Kosten automatisch mit ein.

4. Wie viel Eigenkapital ist nötig?

• Minimum: die Kaufnebenkosten. Banken finanzieren diese nur ungern mit, weil ihnen kein Gegenwert gegenübersteht.
• Gut: zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je geringer der Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie (der „Beleihungsauslauf“), desto bessere Zinsen bieten Banken in der Regel an.
• Nicht alles einsetzen: Behalten Sie eine Notreserve – etwa drei bis sechs Monatsausgaben – und Geld für den Umzug und erste Anschaffungen.

Sie überlegen, einen Teil des Eigenkapitals lieber anzulegen, statt es einzubringen? Ob sich das lohnt, zeigt der Vergleichsrechner Eigenkapital einbringen oder anlegen?

5. Puffer und Nebenkosten des Wohnens

• Instandhaltung: Planen Sie eine monatliche Rücklage für Reparaturen und Modernisierungen ein – bei älteren Häusern eher mehr.
• Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins höher sein. Prüfen Sie im Rechner, ob Ihre Rate auch mit einem höheren Anschlusszins noch passt.
• Lebensplanung: Kinder, Elternzeit, Jobwechsel oder Teilzeit können das Einkommen verändern. Eine Finanzierung mit Spielraum, etwa mit der Möglichkeit, die Tilgung zu ändern, gibt Sicherheit.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Kreditvertrags.