Eigenkapital ins Haus stecken oder in ETF anlegen?
- Wer Erspartes anlegt statt einzubringen, leiht sich genau so viel mehr. Das lohnt sich nur, wenn die Anlage mehr bringt, als das zusätzliche Geld kostet.
- Diese Grenze liegt fast immer deutlich über dem Kreditzins: Gewinne werden versteuert, gesparte Zinsen nicht – und ein höherer Zins gilt oft für den ganzen Kredit.
- Im Beispiel unten lohnt sich Anlegen erst ab rund 5,4 % Rendite pro Jahr, obwohl der Kredit nur 3,9 % kostet.
- Die Zinsersparnis beim Einbringen ist sicher, die Rendite nicht. Ein Mittelweg ist oft vernünftig.
1. Die zwei Wege
Sie kaufen eine Immobilie und haben Erspartes. Die Frage, die sich viele stellen: Soll alles in den Kauf fließen – oder lieber ein Teil in einen breit gestreuten Aktien-ETF, weil der langfristig mehr bringen könnte, als der Kredit kostet?
Damit der Vergleich fair ist, zahlen Sie in beiden Wegen dieselbe Monatsrate. Bei Weg A ist der kleinere Kredit damit früher abbezahlt – ab dann fließt die Rate in die Geldanlage. Am Ende zählt, was Ihnen unter dem Strich gehört: Wert der Anlage nach Steuern minus noch offene Schulden.
2. Was das zusätzliche Geld wirklich kostet
Der häufigste Denkfehler: „Der Kredit kostet 3,9 %, ein ETF bringt im Schnitt mehr – also anlegen.“ Dabei werden drei Dinge übersehen.
Der höhere Zins gilt für den ganzen Kredit
Mit weniger Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf, und viele Banken verlangen dann mehr Zins – nicht nur für den zusätzlichen Teil, sondern für das gesamte Darlehen. Ein Beispiel:
| Weg A | Weg B | |
|---|---|---|
| Kredit | 300.000 € | 400.000 € |
| Sollzins | 3,6 % | 3,9 % |
| Zinsen im ersten Jahr (ungefähr) | 10.800 € | 15.600 € |
Die zusätzlichen 100.000 € kosten also rund 4.800 € Zinsen im Jahr. Das sind umgerechnet 4,8 % pro Jahr – nicht 3,9 %.
(400.000 € × 3,9 % − 300.000 € × 3,6 %) ÷ 100.000 € = 4,8 %
Gewinne werden versteuert, gesparte Zinsen nicht
Auf Kursgewinne fallen Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag an, zusammen 26,375 %. Bei Aktienfonds und Aktien-ETFs sind 30 % der Gewinne steuerfrei (Teilfreistellung), effektiv bleiben rund 18,5 %. Jeder Euro Zinsen, den Sie beim Einbringen sparen, bleibt Ihnen dagegen vollständig.
Die Anlage kostet Gebühren
Breit gestreute ETFs sind günstig, aber nicht kostenlos – oft 0,1 bis 0,3 % pro Jahr. Auch das geht von der Rendite ab.
3. Beispielrechnung über 20 Jahre
Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten 40.000 €, Erspartes 140.000 €. Bei Weg B werden 100.000 € angelegt – die Nebenkosten zahlen Sie in beiden Wegen aus eigenem Geld. Beide Wege zahlen 1.970 € im Monat. Der Zins ist 10 Jahre fest, danach rechnen wir für beide mit 4,5 %. ETF-Kosten 0,2 % pro Jahr.
| Nach 20 Jahren | Ergebnis |
|---|---|
| Anlage bringt 7 % pro Jahr | Weg B liegt 76.834 € vorn |
| Anlage bringt nur 3 % pro Jahr | Weg A liegt 82.475 € vorn |
| Gewinnschwelle | 5,4 % Rendite pro Jahr |
Berechnet mit dem Rechner „Eigenkapital einbringen oder anlegen?“ auf dieser Website. Rendite vor Steuern und Kosten. Werte gerundet.
Bei Weg A ist der Kredit nach gut 17 Jahren abbezahlt. Danach fließen die 1.970 € jeden Monat in die Geldanlage. Bei Weg B ist nach 20 Jahren noch ein Teil des Kredits offen – dafür ist das Depot von Anfang an gewachsen.
Spannend ist der Blick auf das Ende der Zinsbindung nach 10 Jahren:
Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen durch – mit Fragen-Assistent, Rendite-Skala und Gewinnschwelle.
Zum Eigenkapital-Rechner4. Ab welcher Rendite lohnt sich Anlegen?
Die wichtigste Stellschraube ist der Zinsaufschlag, den die Bank für den größeren Kredit verlangt. Gleiches Beispiel, nur der Zins bei Weg B ändert sich:
| Zins bei Weg B | Aufschlag | Gewinnschwelle (Rendite pro Jahr) |
|---|---|---|
| 3,6 % | keiner | 4,9 % |
| 3,7 % | 0,1 Prozentpunkte | 5,1 % |
| 3,8 % | 0,2 Prozentpunkte | 5,3 % |
| 3,9 % | 0,3 Prozentpunkte | 5,4 % |
| 4,1 % | 0,5 Prozentpunkte | 5,7 % |
Rendite vor Steuern und Kosten, Vergleich nach 20 Jahren. Berechnet mit dem Eigenkapital-Rechner dieser Website.
Selbst ganz ohne Zinsaufschlag muss die Anlage also rund 4,9 % bringen – deutlich mehr als die 3,6 % Kreditzins. Das liegt an den Steuern, den Kosten und am angenommenen höheren Zins nach der Zinsbindung. Ob breit gestreute Aktienanlagen diese Werte künftig erreichen, weiß niemand. In der Vergangenheit gab es über lange Zeiträume oft mehrere Prozent pro Jahr – aber auch Phasen mit jahrelangen Verlusten.
5. Risiken, die oft übersehen werden
- Die Anschlussfinanzierung: Nach der Zinsbindung ist bei Weg B doppelt so viel Kredit offen. Steigen die Zinsen bis dahin, trifft das Weg B deutlich stärker. Wer dann das Depot zum Tilgen nutzen will, braucht Glück mit dem Zeitpunkt.
- Schlechter Zeitpunkt: Fällt die Börse genau dann, wenn Sie Geld brauchen – etwa für eine Reparatur oder die Anschlussfinanzierung –, müssen Sie mit Verlust verkaufen.
- Banken-Bedingungen: Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlen. Mit sehr wenig Eigenkapital wird die Finanzierung schwieriger oder teurer.
- Verhalten: Die Rechnung geht nur auf, wenn das Geld wirklich angelegt bleibt – und nicht doch in Auto, Küche oder Urlaub wandert.
Nicht vergessen: Ihr Notgroschen gehört in keinen der beiden Wege. Eine Rücklage von einigen Monatsausgaben sollte immer auf einem Tagesgeldkonto bleiben.
6. Der Mittelweg
Sie müssen sich nicht für alles oder nichts entscheiden. Legen Sie im Beispiel nur 50.000 € an und gilt dafür ebenfalls der Zins von 3,9 %, liegt die Gewinnschwelle bei rund 5,7 %. Mit 7 % Rendite wäre Weg B nach 20 Jahren 31.283 € vorn, mit 3 % läge Weg A 46.884 € vorn. Lohnend ist ein Mittelweg vor allem dann, wenn Sie mit dem eingebrachten Eigenkapital unter einer Zinsstufe der Bank bleiben – zum Beispiel unter 80 % Beleihung. Fragen Sie Ihre Bank deshalb nach Angeboten für mehrere Eigenkapital-Beträge.
Mehr zur Frage, wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, lesen Sie unter Wie viel Haus kann ich mir leisten? Ob sich eine spätere Sondertilgung oder das Anlegen mehr lohnt, erklärt der Ratgeber Sondertilgung.
Quellen und weiterführende Informationen
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Kreditvertrags.