Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
- Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision.
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % des Kaufpreises.
- Insgesamt kommen – mit Makler – oft 9 bis 12 % des Kaufpreises zusammen.
- Die Nebenkosten sollten Sie möglichst aus Eigenkapital bezahlen.
1. Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung fällt Grunderwerbsteuer an. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Die Steuer wird vom Finanzamt nach dem Kauf per Bescheid erhoben – erst wenn sie bezahlt ist, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
2. Tabelle: Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Stand September 2026, Beispiel für einen Kaufpreis von 400.000 €:
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt* |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % | 20.000,00 € | 42.280,00 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000,00 € | 36.280,00 € |
| Berlin | 6 % | 24.000,00 € | 46.280,00 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000,00 € | 48.280,00 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000,00 € | 44.280,00 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000,00 € | 44.280,00 € |
| Hessen | 6 % | 24.000,00 € | 46.280,00 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 24.000,00 € | 46.280,00 € |
| Niedersachsen | 5 % | 20.000,00 € | 42.280,00 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000,00 € | 48.280,00 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 20.000,00 € | 42.280,00 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000,00 € | 48.280,00 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000,00 € | 44.280,00 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 20.000,00 € | 42.280,00 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000,00 € | 48.280,00 € |
| Thüringen | 5 % | 20.000,00 € | 42.280,00 € |
* inklusive 2 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Maklerprovision (Käuferanteil inkl. MwSt.). Eigene Berechnung. Steuersätze können sich ändern – Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % angehoben.
Der Rechner berechnet die Nebenkosten für Ihr Bundesland automatisch.
Zum Baufinanzierungsrechner3. Notar und Grundbuch
Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis und – bei einer Finanzierung – auch nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Zusammen liegen sie meist bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
4. Maklerprovision
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit Ende 2020: Wenn Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragen, teilen sie sich die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Üblich sind für den Käufer rund 2,5 bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, je nach Region. Ohne Makler entfällt dieser Posten.
5. Rechenbeispiel
Wohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen, mit Makler:
| Posten | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000,00 € |
| Notar und Grundbuch (Schätzung) | 2,0 % | 8.000,00 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280,00 € |
| Nebenkosten gesamt | 12,07 % | 48.280,00 € |
Zusammen mit dem Kaufpreis müssen also 448.280 € finanziert werden. Bringen Sie 80.000 € Eigenkapital ein, bleibt ein Darlehensbetrag von 368.280 €. In Bayern und ohne Makler lägen die Nebenkosten bei nur rund 5,5 % – also etwa 22.000 €.
6. Lassen sich Nebenkosten senken?
- Inventar getrennt ausweisen: Für mitverkaufte bewegliche Gegenstände – etwa eine Einbauküche – fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Wert im Kaufvertrag angemessen getrennt aufgeführt ist. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
- Provision verhandeln oder gezielt nach provisionsfreien Angeboten suchen.
- Regionale Förderungen prüfen: Einige Länder und Kommunen unterstützen Ersterwerber, etwa mit Zuschüssen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Grunderwerbsteuer 2026 – Tabelle aller Bundesländer (finanz-tools.de)
- Bremen erhöht Grunderwerbsteuer auf 5,5 % (Immobilien Zeitung)
- § 11 GrEStG – Steuersatz
- § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
- § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Kreditvertrags.