Anfängliche Tilgung: 1, 2 oder 3 Prozent?
- Die anfängliche Tilgung legt fest, welcher Anteil des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt wird – und bestimmt damit die Rate.
- Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit um viele Jahre und spart Zehntausende Euro Zinsen.
- Mit sehr niedriger Tilgung bleibt nach der Zinsbindung eine hohe Restschuld – das erhöht das Zinsrisiko.
- Häufig empfohlen werden mindestens 2 %, wenn es das Budget zulässt, gern mehr.
1. Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Bei einer Baufinanzierung wird die Rate meist nicht direkt vorgegeben, sondern über zwei Prozentsätze bestimmt: den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Die Jahresrate beträgt anfangs Darlehen × (Zins + Tilgung); die Monatsrate ist ein Zwölftel davon:
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
„Anfänglich“ heißt die Tilgung, weil sie nur zu Beginn genau diesem Prozentsatz entspricht: Die Rate bleibt gleich, die Zinsen sinken mit der Restschuld – und der Tilgungsanteil steigt dadurch jedes Jahr.
2. Vergleich: 1 bis 4 % Tilgung
Beispiel: 300.000 € Darlehen zu 3,6 % Sollzins. Zur besseren Vergleichbarkeit gilt der Zins hier für die gesamte Laufzeit:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.150,00 € | 263.953,57 € | ca. 42,5 Jahre | 285.865,72 € |
| 1,5 % | 1.275,00 € | 245.930,35 € | ca. 34 Jahre | 220.884,80 € |
| 2 % | 1.400,00 € | 227.907,14 € | ca. 28,7 Jahre | 181.209,86 € |
| 3 % | 1.650,00 € | 191.860,71 € | 22 Jahre | 134.302,12 € |
| 4 % | 1.900,00 € | 155.814,28 € | ca. 17,9 Jahre | 107.117,48 € |
Berechnet mit dem Baufinanzierungsrechner auf dieser Website (Sollzins ÷ 12 pro Monat). In der Praxis gilt der Zins nur für die Zinsbindung; danach kann er steigen oder fallen.
Von 1 % auf 2 % Tilgung steigt die Rate um 250 € im Monat – dafür sind Sie fast 14 Jahre früher schuldenfrei und sparen über 100.000 € Zinsen.
Vergleichen Sie Tilgungssätze mit Ihren eigenen Zahlen.
Zum Baufinanzierungsrechner3. Warum der Unterschied so groß ist
Bei 1 % Tilgung fließen im ersten Jahr nur rund 3.000 € in die Tilgung, aber fast 10.800 € in die Zinsen. Die Restschuld sinkt so langsam, dass die Zinsen über Jahrzehnte hoch bleiben. Jeder zusätzlich getilgte Euro senkt dagegen alle künftigen Zinszahlungen – der Effekt verstärkt sich mit der Zeit.
4. Welcher Tilgungssatz passt?
- Budget: Die Rate muss dauerhaft tragbar sein – auch mit Reserven für Reparaturen und unerwartete Ausgaben.
- Alter und Ziel: Viele möchten bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein. Rechnen Sie aus, welche Tilgung dafür nötig ist.
- Zinsniveau: Bei niedrigen Zinsen ist eine höhere Tilgung besonders wichtig, weil sich die Schuld sonst kaum abbaut.
- Flexibilität: Achten Sie auf die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern, und auf kostenlose Sondertilgungen (oft 5 % pro Jahr).
- Zinsbindung mitdenken: Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung – und könnten Sie auch mit einem höheren Anschlusszins leben?
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Kreditvertrags.