Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
- Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz fest ist – üblich sind 10 bis 15 Jahre.
- Am Ende bleibt meist eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen brauchen.
- Steigen die Zinsen, verlängert sich bei gleicher Rate die Laufzeit – im Extremfall um viele Jahre.
- Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
1. Was ist die Zinsbindung?
Bei einer Baufinanzierung vereinbaren Sie mit der Bank, wie lange der Sollzins unverändert bleibt – zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Zeit ist Ihre Rate planbar. Die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung ist aber meist deutlich länger als die Zinsbindung. Für den Rest brauchen Sie danach eine neue Vereinbarung.
2. Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,6 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung – Monatsrate 1.400 €:
| nach | Restschuld | bis dahin gezahlte Zinsen |
|---|---|---|
| 5 Jahren | 267.184,20 € | 51.184,20 € |
| 10 Jahren | 227.907,14 € | 95.907,14 € |
| 15 Jahren | 180.896,63 € | 132.896,63 € |
| 20 Jahren | 124.629,99 € | 160.629,99 € |
Berechnet mit dem Baufinanzierungsrechner auf dieser Website. Werte gerundet.
Nach zehn Jahren sind hier also erst rund 72.000 € getilgt – gut drei Viertel des Darlehens sind noch offen und müssen zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.
3. Was ein anderer Anschlusszins bewirkt
Gleiches Beispiel, Zinsbindung 10 Jahre, danach gilt ein neuer Zins – die Rate von 1.400 € bleibt gleich:
| Zins ab Jahr 11 | Zinsen im ersten Monat danach | Gesamtlaufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 474,81 € | ca. 26,7 Jahre | 146.648,87 € |
| 3,6 % (unverändert) | 683,72 € | ca. 28,7 Jahre | 181.209,86 € |
| 4,5 % | 854,65 € | 31 Jahre | 220.639,59 € |
| 6,5 % | 1.234,50 € | 43 Jahre | 421.371,01 € |
Berechnet mit dem Baufinanzierungsrechner auf dieser Website (Option „Zinsbindung“). Werte gerundet.
Steigt der Zins stark, fließt ein Großteil der Rate in die Zinsen – bei 6,5 % blieben von 1.400 € anfangs nur rund 166 € für die Tilgung. Wer das vermeiden will, braucht dann eine höhere Rate. Spielen Sie im Rechner durch, welche Rate Sie im ungünstigen Fall bräuchten.
Wie hoch ist Ihre Restschuld nach der Zinsbindung?
Zum Baufinanzierungsrechner4. Ihre Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung
- Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank zu deren neuem Angebot. Das ist bequem, aber nicht immer das günstigste – holen Sie Vergleichsangebote ein.
- Umschuldung: Sie wechseln zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Dafür fallen in der Regel Kosten für die Übertragung der Grundschuld an, die Zinsersparnis ist aber oft größer.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich schon Jahre vor Ablauf – häufig bis zu etwa fünf Jahre im Voraus – einen festen Zins für die Anschlussfinanzierung. Dafür verlangen Banken meist einen Zinsaufschlag. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.
- Sondertilgung zum Stichtag: Zum Ende der Zinsbindung können Sie die Restschuld ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen, zum Beispiel aus Ersparnissen.
5. Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, können Sie das Darlehen trotzdem zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 BGB) – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren ist für Sie also eine Absicherung gegen steigende Zinsen, bindet Sie aber nicht unbegrenzt, falls die Zinsen fallen.
6. Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
- Hohe Restschuld, knappes Budget: Eine längere Zinsbindung schafft Sicherheit, auch wenn sie etwas mehr kostet.
- Hohe Tilgung, viel Spielraum: Wer schnell tilgt, hat nach der Zinsbindung eine kleinere Restschuld – das Zinsrisiko ist geringer.
- Zinsaufschläge vergleichen: Fragen Sie Angebote mit verschiedenen Zinsbindungen an und vergleichen Sie die Zinsen mit der Restschuld – der Szenario-Vergleich im Rechner hilft dabei.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Kreditvertrags.